菲律宾买房买错房的灾难程度堪比嫁给渣男，娶了绿茶婊。买对房，几年后能拉开你和同龄人的财富阶层，买错房，未来几年你会陷入这套房的财务深渊中。在菲律宾房产发展迅猛的过去五年，我见过狂扫千万人民币的，也见过扔了几十万在菲律宾灰遛遛收场止损的，更见过高杠杆零首付了50套期房，全部没尾款收房从此走上了人生"癫疯"的。学习菲律宾房产投资的知识公重浩菲律宾房产实战经验，是对自己辛苦赚来的血汗钱最大的尊重。
1.菲律宾买房，零首付月供2000炒楼花，这个骗术早2年就被宁波白马中介公司玩烂了，最后大多是卖不掉的，要么断供，为欣学习佳evilspawn999前面的钱打了水漂，要么硬着头皮继续供下去，以及其昂贵的代价收房，因为这种几乎都是中国中介包盘销售，特别集中，在同一个楼里几千套房子找租户，出租都有相当大的难度。韭菜被割了一波后，换个中介再骗一轮，果然昧良的钱源源不断，韭菜也是割不完的。
2.菲律宾买房不要超出自己能力高杠杆，在菲律宾房产投资中杠杆非常重要，普通人若想脱颖而出必须翘起脚尖走路，但是成也杠杆败也杠杆，如果一个中介鼓励你只有一套的尾款去买十套房，零首付高杠杆，不用问，保证是骗子，没有例外，现在已经有中国人因为高杠杆，扔了几十万人民币在菲律宾，继续供下去，尾款高达80%银行根本不会尾款贷款给你，也是死路一条，卖不掉就只能断供止损，前面给的钱全白费。投资这回事要量力而行，别像个赌徒一样，总想着四两拨千斤一夜暴富，有这种好事真能轮到你?!
3.菲律宾房产尾款可以贷款骗局，为欣学习佳evilspawn999不要相信本地销售动不动就告诉你尾款不要怕找银行贷款，实际上你真的要考虑你的尾款如何解决，外国人在菲律宾买房和本地人不一样，本地人贷款成功率高达80%.最高可以贷9成，还15年，但外国人不行，能成功贷到的不超过10%.最多也就贷50%总价。外国人指望贷80%尾款是绝对不可能的，贷款要求的材料也极其复杂。除非你的中介或销售给你出保贷书，不然不要信，佣金领完了他跑了，最后要给尾款的是你。还有听过最搞笑的就是他们某某资本能帮助你贷款尾款，菲律宾所有外国人的贷款都要经过菲律宾央行审批，从2019年6月份开始就没有再批过在菲律宾的外国人的任何贷款，无一例外，向我这种持工作签证有纳税，在菲律宾生活6年，并且本身就持有若干套菲律宾房产的人都贷不到尾款，大多数的中国投资客都是持旅游签证的，在本地无业无收入证明，菲律宾本地银行怎么可能贷给你，脑子是个好东西。
4.菲律宾买房单纯的认为价格便宜就是未来成长性好，其实大错特错，截止到2020年2月，菲律宾房价还靠谱的位置房价没有少于2万5的，高的可以达到4万5万，低于这个价格的要么房子血烂，要么位置太远，要么周边一塌糊涂没有配套。为欣学习佳evilspawn999菲律宾和中国不一样，周边血烂的那种地方发展起来非常难，反而是周边环境好，CBD或者富人区聚拢资源越来越多，发展越来越好。有的房子现在很贵，但以后还会更贵，不要过于迷恋单价。在菲律宾低端盘到最后租给的租客也低级，三天两头搬家，租客搬次家你就要给次中介费，实际的租金收益远远不如中介吹NB的7-8%，尤其是低端盘，因为不稳定因素太多，高端盘貌似租金收益不高，因为房子价值高，但高端盘的租客也是金领或者精英或者国外大公司外派过来的高管，公司给安家费的那种白人老外，你的租金会非常稳定，省去你未来很多麻烦。
5.菲律宾买房根本没有什么学区房概念，最近出现了很多围绕德拉萨大学的楼盘，被国内中介硬推"学区房"实际上这些房子在malate.马拉特，周边除了德拉萨大学外什么都没有，马拉特是马尼拉最差的区，治安最差，穷人最多，为欣学习佳evilspawn999街上泛着一股尿骚味儿，周边二手房只要8000人民币每平米，而我见到的中介推的期房在马拉特的都卖2万5人民币一平米，溢价幅度高达130%还炒什么楼花，记住马尼拉没有学区房概念，和国内不一样，这边有钱人孩子读私立学校，没钱人的孩子就近随便上个免费的公立学校就完了，不是按片区分派的。德拉萨周边很多现有楼盘都还在招租，学生没什么钱，还有寒暑假空置期2-3个月，马尼拉买房还是要买在周边写字楼多公司多精英人群聚集的地方，不要迷信学区房。菲律宾不是中国。
6.菲律宾买房一定要去看现场，不能网络谷歌地图看一下，就直接买了，因为谷歌地图你看不到周边人群，你分辨不出是蓝领居住区还是小白领居住区还是精英居住区还是老牌富人居住区，你也看不出是不是单行道，要不要调头绕好远才能出行，紧挨C5环城公路的可不一定能马上上高速，有几个楼盘已经错过了立交桥的入口，为欣学习佳evilspawn999而是在桥下面，这些谷歌地图都不能帮你。你不光要来和中介看一遍现场，你还要自己回去花时间真的在周边好好逛逛再买，中介带游是他给你洗脑的过程，自己溜达才是最真实感受，最客观判断。我体验过最吓人的恐怖事件就是某著名海外房产平台上，言之凿凿给你推荐菲律宾房产的销售，其实本人根本都没来过菲律宾，老板让卖什么就给你推荐什么，有客户听了他们的推荐和过度宣传高杠杆几十万打了水漂扔在了菲律宾，在菲律宾的房产中介里讲共赢的是极少数，大部分只想割韭菜。
7.菲律宾房产投资不要太迷信大V推荐，大V推荐都是和中介合作的，最后他们要分佣金的，这是一种商业行为，一万块就能买到十万粉丝的大V推荐，其实这些大V很多连菲律宾都没来过，即使来过也是走马观花，韭菜们信了就被割。迷信大V不如花点时间读读巴菲特的价值投资理念。现在没有什么是钱买不来的，买十万粉丝的财经大V公众号推荐也就7000人民币，早已成为房产中介推广的一种手段，而小韭菜觉得是大V推荐一定可靠吧，实际上大V拿了钱，只挂一周就从人家公众号上删除了，因为大V也不知道中介说的是真还是假，大V也怕担责任。
8.菲律宾买房要更看中价值投资和中长期收益，未来五年甚至于十年的成长性，重视价值投资，不要过分关注短期波动和新闻，以菲律宾的人口结构，年轻讲英语的人口红利，和发展中国家经济持续增速增长，短期的波动影响有限，长期走势取决于菲律宾未来经济运行情况，不取决于疫情，也不取决于菠菜，建议大家看看周金涛的周期论，人生是一场康波，眼光放长远，踩准时代的红利。很多短期想不清楚的事情，为欣学习佳evilspawn999想5年就想清楚了，如果5年想不清楚就想10年。想清楚自己未来想要什么样的生活，今天投资菲律宾房产这个决定就不难。
9.菲律宾房产你买的是未来不是现在，不要过度追求中介吹嘘的高租金收益，菲律宾买房现阶段靠中国菠菜，未来靠本地精英阶层刚需。买现房吃租除了空置期，房产税，管理费，物业费，房屋折旧，其实剩下的没有多少，一但遇到今年这种菠菜回不来，游客来不了的尴尬状态，首先哭的就是现房持有者，期房的影响并不大。现房吃租就像P2P,你看中的是人家的高利息(租金)，人家看中的是你的本金(租10年以后你的房子成了老破小还能不能卖得掉拿回本钱)，这个事你绝对应该思考。
10.菲律宾买房规划不能全信，菲律宾人的速度和效率确实不怎么样，有的规划出来2年了还没动工，即使动工了一个桥造3-4年，一个轻轨造五年也很正常，至于造新城，那可能需要15-20年时间，你能不能等的起，你的资金流能不能撑的住到建好的那个时候你要考虑。菲律宾吃饭买个单都得半小时，他们的基建速度和国内差太多了，很多项目规划着规划着政府换届就没了。所以在菲律宾买房子还是要注意周边的便捷性和成熟度，不能全信规划。
11.包租神话，房屋能否租赁出去获得好的租金收益，为欣学习佳evilspawn999取决于市场需求和你的房子是否匹配，在菲律宾好的房子不愁租，不用中介给你包租挂上去也是秒没。不好的房子，或者买错的房子，不被市场需求，租不掉就是租不掉，中介跟你签了包租协议也是套路，一种可能这个中介公司就没打算存在到你交房的时候，随便跟你签什么，反正房子忽悠出去了，换家公司回头还可以继续忽悠新韭菜。还有一种就是包租两年确实给你返还了2年的租金，但是你当初花60万购买的房产，实际只值40万，他们通过高佣金鼓励全国房产中介去荐客，然后再用收割你的20万养销售，砸推广，返还你2年租金收益，实际你的房子在菲律宾并没有出租掉，只是拿你自己的钱返还你包租2年的收益，2年后人家就不管你了，这是中介典型的割韭菜套路。
12.菲律宾房产很多大陆投资客，不分开发商资质，不看容积率，只看单价和地段进行选择是大错特错，姑且不论建造质量和舒适度是未来接盘侠考量是否接盘的重要因素，咱们单从投资角度来分析，在菲律宾同一地段好的开发商卖3万，差的开发商卖1.9万，好的开发商一块土地造600户一层12户，差的开发商同样一块土地造4000户，一层70户，你未来房子真正的价值等于你投资这个楼未来地皮的价值除以多少人和你共同分这块地皮，分母越大，价值越小。这才是为什么在菲律宾，同样地段好的开发商的虽然贵，但是更值得投资。在菲律宾投资选错开发商真的是买房最大的错误，甚至能毁掉你半生财富。
透过现象看本质: 每一个康波衰退阶段，前半段高增长引发通胀，为欣学习佳evilspawn999后半段都是滞胀(经济停滞，物价上涨，失业和通胀持续高涨)，经济增速要不断下移!!!才是萧条期标志!!!菲律宾通胀控制在3%，根本谈不上通胀，经济学家认为一国经济有3%-5%通胀是相当健康的，菲律宾本币披索一直是增值状态，菲律宾经济的短期波动是因为突发事件引起，但不是菲律宾房价的拐点。因为肺炎爆发，菲律宾为保护民众不受感染，而对华对韩旅行禁令飞机停航。暂时被抑制住的中国人强大的旅行需求和消费能力早晚是要释放出来的，而菲律宾等东南亚旅游市场是中国经济缓速增长最大的旅行受益国，有钱的时候中国人不考虑预算的游世界，没钱的时候经济实惠性价比高的菲律宾就会是中国游客的宠儿，实际上肺炎之后菲律宾旅游业会有一波暴力反弹。我叫RYAN.我是菲律宾的华人新移民，在菲律宾马尼拉长居6年，深耕菲律宾房产投资，实战操作菲律宾期房楼花获利46套，如果你也看好菲律宾房产未来，欢迎交流公种好菲律宾房产实战经验。
